威海律师夫妻一方擅自将共有房产抵押登记是否有效

刘某与李某系夫妻，双方于1998年登记结婚。2010年李某与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定李某购买位于威海市某小区的2401号房屋。因刘某长期在外地，2012年办理房屋所有权证书时，李某在房产证上登记的所有权人为李某，共有情况一栏中注明为单独所有。2014年7月，李某因急需用钱，将该房产抵押给高某，并到威海市房管局办理了抵押权登记。2015年初，刘某将威海市房管局诉至环翠区人民法院，认为在没有其签字确认的情况下，市房管局为该房屋办理了抵押登记，没有尽到审查义务，侵害了原告的权利，因此要求撤销该房屋的抵押登记。山东威海卫律师事务所信银霜律师接受威海市房管局委托后，立即着手研究该案件，经过律师的反复思考与论证，终决定从以下几方面进行应诉答辩：一、威海市房管局办理房屋抵押登记的行为有事实依据与法律依据、程序正当、内容合法。

（一）威海市房管局作出抵押登记行为主体合法。房屋登记办法第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”根据此条规定，威海市房管局作为涉案房屋所在地的市级人民政府房地产主管部门，有权为涉案房屋办理抵押权登记。（二）威海市房管局作出抵押登记行为程序正当、内容合法。二、原告应依法先行解决与第三人的民事争议，而不应对威海市房管局直接提起行政诉讼。高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告认为涉案房屋为其与第三人李某的婚后共同财产，李某在没有经过其同意的情况下，将双方共同所有的房屋抵押给高某，应依法先行解决民事争议，而不应对威海市房管局直接提起行政诉讼。综上，请求法院依法维持威海市房管局的具体行政行为，驳回原告的诉讼请求。在该案诉讼过程中，刘某于2015年5月向环翠区人民法院提起民事诉讼，要求确认高某与李某签订的抵押合同无效。本案遂中止审理。环翠区人民法院审理其民事案件后，认为虽然李某对涉案房屋进行抵押未经过刘某同意，构成无权处分，但高某在此过程中并无过错，其取得抵押权构成善意取得，一审判决驳回刘某的诉讼请求。后该案诉至威海市中级人民法院，威海中院于2015年12月作出终审判决，确认抵押合同有效。2015年12月，环翠区人民法院恢复该行政案件的审理，经审理认为：被告在办理房屋抵押登记时，查验了李某、高某提供的设立抵押权申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、抵押合同等必要文件；李某提供的房产证上记载的房屋所有权人为李某，被告在对李某作出的询问笔录中，李某亦认可申请登记的房产系其单独所有，故被告有理由相信李某为涉案房产的唯一产权人，对该房屋享有处分权，被告为涉案房屋办理抵押登记时，尽到了合理、审慎的注意义务。一审判决采纳了信银霜律师的答辩意见，判决驳回原告刘某的诉讼请求。